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    投资是人们利用手中资金购买股票证券或购置不动产以期将来升值、获得收益的行为。面对股票证券投资收益飘摇不定，首次公开发行上市(IPO)市场投资回报涨落难料，过低的利率使债券市场的风险率骤涨等种种状况，投资者早已洞悉当今世界投资市场的纷繁多变。于是，他们将目光转向了房地产市场，投资房地产市场的热潮逐渐兴起，而不动产信托投资方式逐渐成为房地产市场投资主流。 

　　房地产成为国际投资市场亮点 

　　英国投资房地产数据库(IPD)每月指数显示，在截至2004年2月的12个月里，英国房地产市场的投资总回报率为12%。相比之下，尽管股票证券投资会有更高收益，但其市场稳定性、投资回报的可预见性已大不如以前。因此，愿意投资房地产市场的投资者，尤其是个人投资者的队伍日渐壮大。 

　　但是，对于大多数投资者而言，他们所持有的资金不足，无力购买多种类、多用途的楼宇、地产(如住宅用、商用、产业用地产等)以形成多样化的不动产投资组合，规避单一领域投资所带来的风险，而进行房地产信托投资不失为规避风险的良好投资方式，因此，主要投资于房地产市场的不动产投资信托公司(Reits)、投资基金在世界范围内日益受到投资者的青睐。 

　　不动产投资信托公司的运营机制 

　　不动产投资信托公司拥有，并在多数情况下运营诸如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和库房等能够带来收益的不动产，部分此类公司还从事不动产融资业务。通常情况下，不动产投资信托公司的股票可以在主要的股票交易市场自由交易。具有资质的不动产投资信托公司还获准从其公司应征税收入中扣除派发给股东的红利，因此，多数不动产投资信托公司将其全部应征税收入派发给股东，这样，它们就无须缴纳公司税或资本收入税。相应税款由股东按照其实际获得的股息支付。成为具有资质的不动产投资信托公司的必要条件是公司必须将不低于90%的应征税收入派发给股东，但是，和其它公司企业类似却又与合作伙伴关系不同的是，不动产投资信托公司不能将其税收损失转嫁到投资者身上。 

　　不动产信托投资的兴起 

　　不动产投资信托公司发源于美国。1960年，美国国会批准成立不动产投资信托公司，其目的就是让中小投资者也能够投资大规模的收益性不动产。对投资者而言，此类公司具有显著的优势：通过房地产信托投资而实现更大程度的投资多样性。20世纪80年代税制改革后，由于在税制方面所受的优待以及在合股方面不受限制，不动产投资信托公司在美国吸引了越来越多的投资者的目光。1993年，美国取消了养恤基金的投资限制，养恤基金也大规模地加入了不动产信托投资的行列，不动产投资信托公司的市场资本总额在1年内从150亿美元迅速增长到320亿美元。就资产构成而言，不动产投资信托公司的不动产份额占其总资产的75%以上。此外，这些公司还获准拥有非美国所有权的房地产，在公司股本与债券的比率方面不受限制。与此同时，不动产信托投资的收益也相当可观，截至2003年年底，这种投资形式的收益在部分投资时段上超过了股票证券投资。基于以上种种优势，不动产投资信托公司在美国房地产市场发展壮大、成为市场主流在所难免，而其他国家和地区也相继创建了类似的投资信托机构和组织，不动产投资信托公司在全球范围内呈蓬勃发展之势。 

　　不动产信托投资方式在全球渐成主流 

　　目前，澳大利亚、荷兰、比利时、新加坡和日本已经有不动产投资信托公司在市场运作，法国和中国香港特区最近也开始引入此类公司，意大利正在考虑将其引进本国市场并加以推广，而德国正在为引入不动产投资信托运营方式进行院外游说活动。 

　　2003年3月，英国就引入和不动产投资信托公司相类似的“房地产投资基金”(PIF)举行了咨询会，商讨其进入市场的可行性。英国财政大臣戈登.布朗希望引入房地产投资基金以帮助凝缩、消除住房市场的泡沫。他指出，“不动产投资信托公司一旦成为公开上市的、从内部管理且资本结构固定的高销售要求的公司，其市场表现将尤其突出。”他还建议以商用房地产为目标而创建起来的房地产投资基金同样应在住宅房地产市场投资，发挥其应有的作用。 

　　2003年，不动产投资信托公司开始进入中国香港特区市场运作，其资金管理采取外部管理方式。与多数不动产投资信托公司不同的是，在香港，这些公司并未完全被免除纳税义务：它们获准免于支付地产税，但是还须缴纳利润税。 

　　同在2003年，法国也酝酿产生了具有本国特色的不动产投资信托公司。与此同时，部分房地产公司也开始朝着Siics方向进行结构转型，目的是吸引具有更广泛行业背景的股东投入和更多的投资资金流入。法国税务当局已经批准，在转型公司支付相当于其4年资本收益税额一半的税款后，可以免除其将来的纳税义务。 

　　在澳大利亚，不动产投资信托公司同样在房地产市场运作。不动产投资信托公司和房地产公司在其房地产市场共存，而且多数信托投资公司还是采取外部管理方式。在新加坡和日本，不动产投资信托公司和房地产公司也在市场共存。由于不动产投资信托公司进入两国市场相对较晚，它们和市场的磨合、协调适应尚需些时日。 

　　在世界各国纷纷引入、推广不动产投资信托公司之际，房地产信托投资作为国际投资市场的一种新兴投资形式，在世界市场运营机制比较成熟的国家和地区的蓬勃发展已是大势所趋。